23 novembre 2020
In merito all’articolato contenuto nel DDL Bilancio 2021 (di seguito anche “DDL”), si propone un quadro selezionato di analisi delle principali previsioni di impatto diretto per la Filiera Immobiliare con sinossi delle stesse, al fine di promuovere la valutazione delle opportune migliorie e/o integrazioni.
I. Indice
- Proroghe in materia di riqualificazione energetica, impianti di micro-cogenerazione, recupero del patrimonio edilizio, acquisto di mobili e grandi elettrodomestici e proroga bonus facciate (art. 12)
- Proroga “bonus verde” (art. 13)
- Piani di sviluppo per gli investimenti nelle aree dismesse (art. 24)
- Misure in materia di strutture ricettive (art. 100)
- Fondi di investimento esteri (art. 110)
- Misure di attuazione del Next Generation EU -Istituzione del Fondo (art.184)
II. Disamina dei testi normativi III. Proposta di nuove misure di immediata applicazione e non onerose (in un contesto di sviluppo sostenibile e messa in sicurezza delle città e dei territori)
- A. Fondi immobiliari aperti
- B. Modifiche al regime fiscale delle società di investimento immobiliare quotate – SIIQ
- C. Investimenti degli attivi delle imprese di assicurazione in FIA immobiliari a copertura delle riserve tecniche di polizze unit linked
- D. Garanzie a favore dei committenti nei contratti pubblici e nell’edilizia privata
- E. Misure per la sicurezza: uniformazione della normativa per la sicurezza degli ascensori
- F. Efficientamento energetico e messa in sicurezza immobili locati alle PA)
- Conclusioni
II. Disamina dei testi normativi
1. Proroghe in materia di riqualificazione energetica, impianti di micro-cogenerazione, recupero del patrimonio edilizio, acquisto di mobili e grandi elettrodomestici e proroga bonus facciate.
Al fine di favorire gli investimenti sul patrimonio edilizio italiano il DDL Bilancio, all’art. 12, proroga per tutto il 2021 l’“ecobonus”, il “bonus ristrutturazioni e il “bonus facciate”.
In particolare, rispetto al cosiddetto “ecobonus”, l’articolo 12 del DDL di Bilancio 2021 proroga la detrazione IRPEF/IRES nella misura del 65% (da ripartire in 10 rate annuali di pari importo) alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente:
- per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari sostenute fino al 31 dicembre 2021 fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;
- per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, sostenute dal 1° gennaio 2020 al 31 dicembre 2021, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro. Il DDL Bilancio 2021 inoltre proroga fino al 31 dicembre 2021 la detrazione IRPEF relativa alle spese sostenute per interventi di recupero edilizio (cd “bonus casa” o “bonus ristrutturazioni”). Detta detrazioni è pari al 50% delle spese sostenute al 31 dicembre 2021, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare ed è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Ai contribuenti che fruiscono del bonus casa, limitatamente agli interventi di recupero del patrimonio edilizio iniziati a decorrere dal 1º gennaio 2020, è altresì riconosciuta una detrazione IRPEF, fino a concorrenza del suo ammontare, per le ulteriori spese documentate e sostenute nell’anno 2021 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Tale detrazione, da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro. L’articolo 12 del DDL Bilancio inoltre proroga al 31 dicembre 2021 l’agevolazione fiscale cd “bonus facciate” che consiste in una detrazione dall’imposta lorda (IRPEF/IRES) ed è concessa quando si eseguono interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche strumentali. Sono inclusi anche gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Gli edifici devono trovarsi nelle zone A e B, come individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in quelle a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. La detrazione è riconosciuta nella misura del 90% delle spese documentate, sostenute nell’anno 2021 o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2021. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. A differenza di altre agevolazioni per interventi realizzati sugli immobili, per il “bonus facciate” non sono previsti limiti massimi di spesa né un limite massimo di detrazione.
Il “bonus facciate” è ammesso per le spese relative a interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, parti di essi, o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.
Non spetta, invece, per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” (articolo 3, comma, 1, lett. d del D.P.R. n. 380/2001).
2. Proroga “bonus verde”
Il DDL Bilancio (art. 13) proroga fino al 31 dicembre 2021 il cd “bonus verde” che consiste nella detrazione IRPEF del 36% (fino a un massimo di 5000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo) delle spese sostenute per le opere di sistemazione a verde, coperture a verde e giardini pensili.
3. Piani di sviluppo per gli investimenti nelle aree dismesse
Si prevede, nell’ambito della previsione contenuta nell’art. 24 del DDL, che, al fine di favorire l’attrazione degli investimenti e la realizzazione di progetti di sviluppo nelle aree dismesse o in disuso, delle infrastrutture e dei beni immobili in disuso appartenenti alle amministrazioni pubbliche di cui all’articolo 1, comma 2, del D. Lgs. n. 165/2001, possono essere definiti piani di sviluppo per il finanziamento degli interventi necessari alla rigenerazione, riqualificazione e infrastrutturazione, nonché per l’attrazione di investimenti privati per il rilancio economico.
A InvestItalia (struttura di missione di cui si avvale il Presidente del Consiglio per il coordinamento delle politiche del Governo e dell’indirizzo politico e amministrativo dei Ministri in materia di investimenti pubblici e privati) il DDL Bilancio (cfr. art. 24) affida il compito di coordinare e supportare le amministrazioni centrali e locali coinvolte nella predisposizione e nella definizione dei piani di sviluppo nonché proporre l’elenco annuale delle proposte di piani secondo un ordine di graduatoria ai fini dell’accesso al finanziamento da parte del Fondo per l’attrazione di investimenti in aree dismesse e/o per beni dismessi, istituito nello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze con una dotazione pari a 36 milioni di euro per il 2021, 72 milioni per il 2022, 147 milioni per il 2023.
Al fine di favorire lo sviluppo di iniziative di partenariato pubblico-privato, possono essere acquisite, nell’ambito della procedura di predisposizione dei piani, proposte di investimento privato a seguito della pubblicazione di specifico avviso pubblico, predisposto su iniziativa dell’amministrazione titolare del bene o in risposta a specifica manifestazione di interesse. Tali proposte, inserite nei piani da sottoporre alla successiva valutazione, devono contenere il collegamento funzionale tra la rigenerazione, riqualificazione, infrastrutturazione del bene, finanziata con risorse pubbliche, e l’iniziativa economica privata derivante dall’insediamento produttivo proposto sulla medesima area, nonché il piano economico finanziario volto a dimostrare la redditività dell’investimento e la sua sostenibilità economico-finanziaria nonché a fornire gli elementi per massimizzare le ricadute economico- sociali e occupazionali sul territorio.
I piani di sviluppo definiscono: (i) gli interventi pubblici e privati da attuare, identificati dal Codice Unico di Progetto (CUP); b) gli interventi di riconversione e di sviluppo economico da realizzarsi anche attraverso studi e ricerche appositamente condotti da università ed enti di ricerca specializzati; (iii) il piano economico finanziario dell’investimento e il relativo cronoprogramma; (iv)le risorse pubbliche e private destinate al programma; (v) le modalità per l’erogazione delle risorse pubbliche; (vi) la causa di revoca dei contributi e di risoluzione dell’accordo; (vii) l’individuazione dei soggetti, pubblici e privati attuatori degli interventi nonché degli altri soggetti coinvolti nel procedimento; (viii) i tempi di realizzazione delle diverse fasi; (ix) le modalità di verifica dell’adempimento degli impegni assunti e della realizzazione dei progetti. Il CIPE approva le proposte di piani di sviluppo e ne dispone il finanziamento.
4. Misure in materia di strutture ricettive
Il DDL Bilancio interviene nell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 precisando che, con effetto dal periodo di imposta relativo all’anno 2021, la cedolare secca del 21% è riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.
Il citato articolo 4 del D.L. n. 50/2017 stabilisce che per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° gennaio 2017 si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (“cedolare secca sugli affitti”); opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con l’aliquota del 21%.
5. Fondi di investimento esteri
L’art. 110 del DDL stabilisce che, per effetto delle modifiche introdotte nell’articolo 27 comma 3 del D.P.R. n. 600/1973, la ritenuta titolo d’imposta con l’aliquota del 26% non si applica sugli utili corrisposti a organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) di diritto estero conformi alla direttiva 2009/65/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 13 luglio 2009 (cd. UCITS, Fondi di investimento armonizzati), e a OICR, non conformi alla direttiva 2009/65/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 13 luglio 2009, il cui gestore sia soggetto a forme di vigilanza nel Paese estero nel quale è istituito ai sensi della direttiva 2011/61/UE del Parlamento e del Consiglio, dell’8 giugno 2011 (FIA – fondi di investimento alternativo, anche immobiliari), istituiti negli Stati membri dell’Unione europea e negli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo che consentono un adeguato scambio di informazioni.
L’articolo sopra richiamato precisa, altresì, che non concorrono a formare il reddito le plusvalenze e le minusvalenze realizzate da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) di diritto estero conformi alla direttiva 2009/65/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 13 luglio 2009, e da OICR, non conformi alla direttiva 2009/65/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 13 luglio 2009, il cui gestore sia soggetto a forme di vigilanza nel Paese estero nel quale è istituito ai sensi della direttiva 2011/61/UE del Parlamento e del Consiglio, dell’8 giugno 2011, istituiti negli Stati membri dell’Unione europea e negli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo che consentono un adeguato scambio di informazioni.
6. Misure di attuazione del Next Generation EU – Istituzione del Fondo
Con la scrittura dell’art. 184 del DDL, viene istituito, ai fini dell’attuazione del Programma Next Generation EU, nello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze, quale anticipazione rispetto ai contributi provenienti dall’Unione Europea, il “Fondo di rotazione per l’attuazione del Next Generation EU – Italia” (“Fondo”), con una dotazione di 34.775 milioni di euro per l’anno 2021, 41.305 milioni di euro per l’anno 2022 e 44.573 milioni di euro per l’anno 2023. Le risorse del Fondo sono versate su due appositi conti correnti infruttiferi aperti presso la tesoreria centrale dello Stato. Sul primo conto corrente, denominato “Ministero dell’economia e delle finanze attuazione del Next Generation EU – Italia – Contributi a fondo perduto” sono versate le risorse relative ai progetti finanziati mediante contributi a fondo perduto; sul secondo conto corrente denominato “Ministero dell’economia e delle finanze attuazione del Next Generation EU – Italia – Contributi a titolo di prestito – sono versate le risorse relativi ai progetti finanziati mediante prestiti. I predetti conti hanno amministrazione autonoma e costituiscono gestioni fuori bilancio.
Le risorse giacenti sui predetti conti correnti infruttiferi sono trasferite, in relazione al fabbisogno finanziario, a ciascuna amministrazione o organismo titolare dei progetti, mediante giroconto su conto corrente di tesoreria centrale appositamente istituito.
Le risorse erogate all’Italia dal bilancio dell’Unione europea per l’attuazione del dispositivo di ripresa e resilienza dell’Unione europea affluiscono all’entrata del bilancio dello Stato su due distinti capitoli, rispettivamente relativi ai contributi a fondo perduto e ai prestiti. Con uno o più decreti del Ministro dell’economia e delle finanze sono stabilite le procedure amministrativo-contabili per la gestione delle risorse di cui al presente articolo, nonché le modalità di rendicontazione della gestione del Fondo. Le amministrazioni e gli organismi titolari dei progetti finanziati sono responsabili della relativa attuazione conformemente al principio della sana gestione finanziaria ed alla normativa nazionale e comunitaria, in particolare per quanto riguarda la prevenzione, l’individuazione e la correzione delle frodi, la corruzione ed i conflitti di interesse e realizzano i progetti, nel rispetto dei cronoprogrammi, per il conseguimento dei relativi i target intermedi e finali.
Le anticipazioni del Fondo – si legge nella formulazione normativa – saranno destinate ai singoli progetti tenendo conto tra l’altro dei cronoprogrammi della spesa. I trasferimenti successivi vengono assegnati, fino alla concorrenza dell’importo totale del progetto, sulla base di rendicontazioni bimestrali.
III. Proposta di nuove misure di immediata applicazione e non onerose
Il percorso verso uno sviluppo sostenibile è già tracciato. In questo senso, si intravedono esempi virtuosi in comuni come Cosenza, Ferrara, Milano, Roma e Venezia. Progetti innovativi ma è solo l’inizio. È da leggere, sempre in tale direzione, la “ondata di ristrutturazioni” (renovation wave) voluta dalla Commissione Europea e recentemente approvata. Nel merito si tratta di un piano di sviluppo economico incredibilmente lungimirante per i settori edilizio e immobiliare. Un piano volto a promuovere l’efficienza energetico-ambientale degli edifici (pubblici e privati).Questa strategia verrà sostenuta con finanziamenti mirati quali “Renovate” e “PowerUp” (Next Generation EU). Coerenti con un approccio di visione sistemica degli edifici, finalizzato ad accrescere resilienza, sostenibilità e salubrità. E volto ad incrementare/conservare nel lungo periodo il valore degli immobili, non dimenticando quelli che garantiscono le radici culturali e mantengono un forte valore storico-testimoniale.
Nell’ambito delle attività prioritarie tecniche di natura normativa per il rilancio dell’ Economia attraverso la filiera immobiliare sono incluse le proposte migliorative espresse sia dal Presidente di Anaci Francesco Burrelli in merito alla deducibilità delle spese degli Amministratori dei Condomini, considerato il particolare periodo di Pandemia e considerate le attività necessarie per rendere operativo il Superbonus 100% (e le altre agevolazioni) sia dalla Delegazione Re Mind (Fabrizio Pistolesi, Membro del Comitato Tecnico Scientifico di Re Mind e consigliere segretario del Consiglio Nazionale degli Architetti, Carla Cappiello, Membro del Comitato Tecnico Scientifico di RE Mind e presidente dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma, Daniele D’Orazio, Direttore Area Sviluppo di Re Mind e Direttore Generale Impredo, Ruggero Giannini, Direttore Area Urbanistica Re Mind, Marco Mari, Consigliere Delegato per la Manifattura Immobiliare di Re Mind e Presidente Gbc Italia; Gabriele Scicolone, Presidente Oice e Consigliere Delegato Re Mind, già in precedenza audito) nel corso dell’audizione davanti alla 13ª Commissione permanente (Territorio, ambiente, beni ambientali) presso il Senato del 17 novembre 2020 in materia di Disegno di Legge n. 1131 dell’11 marzo 2019 contenente “Misure urgenti per la rigenerazione urbana.
Si indicano, tra le altre, le seguenti priorità normative:
A. Fondi immobiliari aperti
L’ordinamento italiano ha sempre considerato i FIA immobiliari unicamente in forma chiusa. A livello normativo, tale vincolo risulta attualmente previsto dall’art. 12, comma 1, del D.M. 5 marzo 2015, n. 30, la cui ratio deriva dalle esperienze negative di strumenti di investimento immobiliari proposti al mercato negli anni 90. In considerazione dell’evoluzione della professionalità dei gestori regolamentati e dell’esigenza di rendere maggiormente competitivo il mercato immobiliare italiano, si ritengono non più sussistenti le ragioni sottostanti la scelta di consentire esclusivamente i FIA immobiliari in forma chiusa, ed appare indifferibile la loro introduzione a beneficio di investitori istituzionali, in particolare di assicurazioni e fondi pensione, alla luce di analoghe esperienze comunitarie già in atto.
B. Modifiche al regime fiscale delle società di investimento immobiliare quotate – SIIQ
Si propongono misure normative volte a estendere il regime SIIQ alle società controllate da REITs quotati istituiti in Stati membri UE and SEE al fine di equiparare il trattamento fiscale delle SIIQ e dei REITs quotati istituiti in Stati membri UE and SEE. La decorrenza è dal periodo d’imposta 2021. La riduzione della percentuale di possesso da parte di una SIIQ del requisito del controllo dal 95% a oltre il 50% dei diritti di voto e dei diritti di partecipazione non determina alcuna perdita di gettito atteso che i dividendi distribuiti dalle SIINQ sono soggetti al medesimo regime fiscale dei dividendi distribuiti dalle SIIQ. Possono registrarsi effetti positivi non stimabili derivanti dall’incremento di investimenti che la misura mira a favorire. Dette disposizioni determinerebbero complessivamente un aumento di gettito per l’erario.
Le misure proposte perseguono, quindi, un duplice obiettivo: da un lato, le modifiche rispondono alla necessità di eliminare la discriminazione nei confronti dei REITs comunitari quotati che investono in Italia, attualmente soggetti ad un trattamento fiscale più oneroso rispetto alle SIIQ; dall’altro lato, le misure intendono creare le condizioni per attrarre capitali esteri.
C. Investimenti degli attivi delle imprese di assicurazione in FIA immobiliari a copertura delle riserve tecniche di polizze unit linked
La proposta normativa consente alle imprese di assicurazione di investire nel rispetto del principio della persona prudente di cui all’art. 37-bis del decreto legislativo n. 209/2005 (Codice delle assicurazioni private) – gli attivi posti a copertura delle riserve tecniche relative ai contratti direttamente collegati al valore delle quote di un OICR oppure al valore di attivi contenuti in un fondo interno all’impresa medesima, in quote o azioni di FIA immobiliari costituiti in Italia ovvero in uno Stato dell’UE diverso dall’Italia. Difatti, a tenore dei chiarimenti espressi nella circolare ISVAP (già IVASS) n. 474/D del 21 febbraio 2002, siffatta possibilità di investimento è consentita alle sole polizze unit linked di tipo previdenziale restando, di contro, esclusa per le polizze unit linked di tipo non previdenziale.
Con riferimento alle attività poste in essere da Re Mind a sostegno della ripresa dell’attività della filiera immobiliare, si propone di approfondire l’opportunità di trovare nuovi veicoli per l’investimento immobiliare.
I prodotti assicurativi incorporano una allocazione di attivi immobiliari per le polizze di ramo primo, cosiddette gestioni separate. Ad oggi i prodotti di ramo terzo unit linked di tipo non previdenziale non possono allocare i loro attivi ad investimenti immobiliare, neanche tramite fondi immobiliari.
L’ipotesi normativa risponde, quindi, all’esigenza di consentire alle imprese di assicurazione di investire gli attivi posti a copertura delle riserve tecniche di polizze unit linked, indipendentemente che le stesse polizze siano di tipo previdenziale o non previdenziale, in parti di FIA immobiliari costituiti in Italia ovvero in uno Stato dell’UE diverso dall’Italia. La disposizione in esame ha carattere ordinamentale, pertanto non determina nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.
D. Garanzie a favore dei committenti nei contratti pubblici e nell’edilizia privata
La proposta normativa introduce due diverse misure ispirate alla medesima logica di rendere disponibili in favore degli esecutori di lavori, servizi o forniture somme altrimenti bloccate, per le diverse ragioni nel seguito indicate, fino al collaudo delle opere.
La prima previsione interviene sulla c.d. ritenuta in garanzia previsto dal Codice dei Contratti Pubblici, con una misura volta a contemperare le esigenze private con quelle di certezza pubblica previdenziale.
La seconda, a propria volta, interviene nel campo della contrattualistica privata, con lo scopo di liberare – nel corso di realizzazione delle opere e fino al collaudo – finanza per gli esecutori dei contratti in condizioni di piena sicurezza per i loro clienti.
L’art. 30 del decreto legislativo 12 aprile 2016, n. 50 – a seguito delle modifiche apportate dall’articolo 20, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 19 aprile 2017, n. 56 – al comma 5-bis disciplina l’istituto della c.d. “ritenuta in garanzia”, prevedendo che “in ogni caso sull’importo netto progressivo delle prestazioni è operata una ritenuta dello 0,50 per cento; le ritenute possono essere svincolate soltanto in sede di liquidazione finale, dopo l’approvazione da parte della stazione appaltante del certificato di collaudo o di verifica di conformità, previo rilascio del documento unico di regolarità contributiva”. Come ha avuto modo di specificare anche l’Autorità Nazionale Anticorruzione, la funzione della ritenuta dello 0,50% è quella di garantire la regolarità contributiva che verrà verificata in seguito al rilascio del certificato di collaudo o di verifica di conformità, attraverso il documento unico di regolarità contributiva (DURC).
La disposizione, considerata la funzione sociale che esplica, non può essere oggetto di ripensamenti e modifiche riduttive. Al tempo stesso, in considerazione del periodo di congiuntura economica che interessa gli operatori economici del settore della contrattualistica pubblica, aggravatosi a seguito dei drammatici fatti connessi all’emergenza epidemiologica da COVID-19, non può non osservarsi che la ritenuta dell’importo dello 0,50% fino al collaudo (o alla verifica di conformità) paralizzi risorse, altrimenti disponibili, in danno di quegli operatori economici e dell’economia generale. Ciò specie considerando i tempi, sovente molto lunghi, di chiusura delle operazioni di collaudo (o di verifica di conformità).
Si è ritenuto, dunque, necessario pensare a una misura che non intaccando l’istituto della c.d. ritenuta in garanzia del citato art. 30, consenta di liberare risorse economiche, onde renderle immediatamente disponibili agli operatori economici interessati, a tutto vantaggio della collettività. In questa prospettiva, si è ritenuto che la soluzione, in grado di tener ferma la funzione dell’istituto per come ad oggi regolata dal citato art. 30 e di consentire l’immediata liberazione delle somme altrimenti trattenute in garanzia, sia quella di integrare l’art. 30, co. 5-bis, prevedendo la possibilità del loro svincolo immediato dietro costituzione di apposita fidejussione di importo pari alla c.d. “ritenuta in garanzia”.
Per altro verso, si registra nel settore della contrattualistica privata, la propensione dei clienti di subordinare il pagamento di acconti o di c.d. stati di avanzamento dei lavori alla costituzione, in loro favore, di garanzie bancarie. Al tempo stesso, è diffusa la prassi di subordinare la costituzione delle predette garanzie, all’ottenimento, nelle forme volta a volta ritenute congrue, di adeguate controgaranzie.
Questa prassi – già molto pesante in passato – dato lo stato di crisi attuale, è divenuta oggi insostenibile per le imprese di settore, le quali in tal modo sono costrette a subire i costi pesantissimi di operazioni di pura finanza pur di ottenere circolante per il prosieguo delle lavorazioni.
La seconda proposta, quindi, interviene su questo stato di cose, nell’ottica di liberare valore per le imprese ma al tempo stesso preservando l’interesse della committenza privata a ricevere – nel corso dell’esecuzione delle opere – adeguata garanzia. La misura di rivolge al pagamento degli acconti e, in ogni caso, ad ogni pagamento effettuato in corso di esecuzione del contratto a qualunque titolo. Con questo spirito si è previsto – quale norma di ordine pubblico economico – che la decisione attorno al tipo di garanzia da costituire (bancaria o assicurativa), spetti all’esecutore quale proprio diritto. Ciò, tuttavia, onde non penalizzare la clientela, a condizione che l’assicurazione prescelta presenti, da almeno un anno, ininterrottamente, un rating non inferiore ad A.
E. Misure per la sicurezza: partiamo dal caso pilota della uniformazione della normativa per la sicurezza degli ascensori
Intervento normativo prioritario consiste nella proposta di revisione della disciplina attuale al fine di uniformare la speciale normativa in materia di ascensori, con specifico riguardo agli impianti ante 1999, andando ad individuare interventi mirati basati sulla esperienza degli infortuni più ricorrenti affinché gli impianti rispettino i requisiti minimi di sicurezza indicati dall’attuale quadro normativo in materia, tenendo in considerazione gli aspetti di miglioramento energetico e di digitalizzazione per soddisfare i criteri di resilienza delle smart cities.
Fondamentale elemento regolatorio del settore degli ascensori è costituito dal D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162, che si è all’epoca limitato a normare gli impianti nuovi, recependo la direttiva ascensori (rifusione della direttiva ascensori 2014/33/UE avvenuta nel 2016), senza prevedere adeguamenti al vigente quadro normativo al vasto parco esistente ante 1999. Ciò che comporta che la verifica e la manutenzione degli impianti del tempo è svolta conformemente a requisiti previsti dalla normativa in vigore all’epoca dell’installazione, che prevede livelli di sicurezza sensibilmente inferiori rispetto a quelli attuali, compromettendo sempre più la sicurezza degli utilizzatori.
F. Efficientamento energetico e messa in sicurezza immobili locati alle PA)
Al fine di efficientare e mettere in sicurezza gli immobili locati alle PA e di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, le Amministrazioni centrali nonché le Autorità non potranno richiedere fino al 2024 ai proprietari degli immobili locati la rinegoziazione dei contratti di locazione passiva. In luogo di procedere, secondo le disposizioni di cui ai commi da 1 a 6 dell’articolo 3 del D. L. 95/2012 (blocco adeguamento ISTAT e riduzione del 15% del canone di locazione), si procede all’efficientamento e alla messa in sicurezza degli immobili locati alle PA e pertanto le somme derivanti dalla mancata riduzione dei canoni, sulla base di accordi tra le parti, saranno destinate ad interventi di adeguamento impianti, messa in sicurezza, efficienza energetico-ambientale, degli stessi immobili locati.
Gli interventi da eseguire saranno oggetto di accordo tra le Amministrazioni e la proprietà. I temi della sicurezza degli immobili e dell’efficientamento energetico sono diventati cruciali, stante l’invecchiamento progressivo del patrimonio immobiliare e gli effetti delle calamità naturali. La norma mantiene, comunque, l’obiettivo di spending review in quanto l’esecuzione di interventi sugli immobili per garantire la sicurezza e l’efficientamento energetico, oltre a garantire un utilizzo più efficiente da parte delle Amministrazioni con conseguente risparmio sui consumi, consente di porre in essere le necessarie misure di prevenzione sugli immobili che eviteranno futuri e maggiori costi per lo Stato.
Inoltre, il reinvestimento degli importi derivanti dalla mancata ulteriore riduzione dei canoni genererà un effetto positivo sull’economia reale con maggiori ricavi per le imprese che eseguiranno gli interventi di messa in sicurezza ed efficientamento energetico e relativo maggior gettito.
Tali indicazioni si applicano anche in presenza della mancata riduzione dei canoni dei contratti stipulati dagli enti previdenziali con le Amministrazioni dello Stato.
Conclusioni
In ambito Re Mind continua il dialogo tra gli Operatori, le Istituzioni e le Forze Politiche di Governo e di Opposizione al fine di trovare soluzioni condivise per porre in essere e/o perfezionare le misure normative e stimolare investimenti esteri e nazionali su tutto il territorio nazionale, realizzare la rigenerazione urbana, lo sviluppo e la messa in sicurezza, l’efficientamento energetico-ambientale dei territori e delle città, delle coste e dei boschi, degli immobili e dei relativi impianti, attraverso l’applicazione delle buone pratiche e delle migliori metodologie e protocolli internazionali e locali, mettendo al centro il bene delle persone, lo sviluppo culturale, economico e sociale del nostro Paese.
