Aldo Aletti: “Ristrutturare ed efficientare le città per renderle più attrattive per gli investitori”

Lo scorso 24 settembre, al Think Tank promosso da Re Mind, è intervenuto Aldo Aletti (Real Estate Advisory – Valuation – Structuring – Funding Banco BPM) che ha parlato delle sinergie in corso tra banche e filiera immobiliare evidenziando in particolare l’impegno di Banco BPM che è stato sempre costante nonostante l’attuale stato di emergenza. Aletti è infatti il responsabile del gruppo dell’ advisor immobiliare in Banco BPM, che è la fusione di Banca Popolare di Milano con tutto il mondo del Banco Popolare.

“Siamo partiti nel 2017, alcune cose che avevamo nel mondo delle banche precedenti ce le siamo portate avanti attraverso questo gruppo di consulenza che di fatto fa un pezzo dell’istruttoria delle pratiche di finanziamento immobiliare e agrario. Dal 2008 le banche italiane si sono attrezzate meglio per analizzare il contenuto delle operazioni immobiliari agrarie, nel senso di una migliore conoscenza della garanzia che viene offerta.

Tutte le banche italiane sono molto interessate ad avere nel loro bilancio operazioni di tipo immobiliare perché sono operazioni di lungo termine ben remunerate essendoci la garanzia reale; chiaramente con il cambiamento delle regole contabile, ifrs 9, con l’attenzione che c’è da parte del regolatore su questa situazione del mondo immobiliare, le operazioni immobiliari rischiano di diventare un problema quando non funzionano più tanto bene, allora, proprio a tal proposito, le banche si sono attrezzate al meglio per seguirle in maniera efficace.

Vi riporto il mio sentiment sul mercato in questo momento: nel periodo del lock down abbiamo avuto un notevole rallentamento delle operazioni di tipo immobiliare al dettaglio, quindi anche la gente, ovviamente, non potendo visitare, non potendo vedere le case, non le comprava, e anche gli operatori e gli imprenditori non sono intervenuti per finanziare nuove operazioni di tipo residenziale.
Nel periodo del lock down però abbiamo assistito a molte operazioni su alberghi che giustamente intendevano chiudere nei prossimi due anni, ristrutturare e prepararsi al 2023 che è il momento in cui riteniamo che anche il mercato del turismo possa ricominciare pienamente: abbiamo visto studentati, abbiamo visto residenze sanitarie, abbiamo visto tutte le operazioni che erano finalizzate a costruire un manufatto immobiliare che accogliesse le persone per un periodo di tempo lungo ma che non fosse la casa residenziale.

Terminato il lockdown, stiamo vedendo tantissime operazioni anche di tipo immobiliare prevalentemente focalizzate su Milano, una città che rappresenta un caso molto particolare perché sembra quasi appartenere ad un altro Paese. Milano cresce, attira molti investimenti, e la sensazione che abbiamo in questo momento è che la città si sia ripresa sia la domanda per l’uso della casa, sia la domanda della casa per uso investimento, e abbiamo visto anche operazioni importanti di finanziamento di nuove unità residenziali. La sistemazione delle aree che sono all’interno della city è efficiente e all’avanguardia; le infrastrutture e la rete di trasporto pubblico che possiede Milano ha un’efficienza che non credo si ritrovi tanto facilmente in molte altre città in Europa, oltre ad avere un così basso costo del trasporto pubblico. La compattezza della città di Milano, il fatto che abbia un centro in cui si trovano 5 università, che ci sia una grande attenzione dal punto di vista lavorativo, che sia il luogo destinato ad accogliere le Olimpiadi del 2026, ecco tutto questo contribuisce a rendere la città altamente attrattiva, tutto ciò rappresenta uno dei vari volani che sta operando sul capoluogo lombardo.

Il fenomeno Milano avviene in un Paese che è in crescita demografica negativa, un Paese che è attualmente in recessione, ovviamente noi ci auguriamo che la recessione non duri tanto tempo, che ripartano le attività in tutta l’Italia, un Paese che non vede altri forti investimenti di tipo immobiliare in altre città. Oltre a Milano però abbiamo assistito anche a movimenti su Bologna, su Genova e sulla capitale. Roma è sicuramente una città che cresce ma in questo momento attrae meno investimenti di Milano. Al di fuori di queste realtà non è che non stiamo facendo niente, per fortuna stiamo vedendo operazioni immobiliari anche in altre città, però la differenza tra Milano e il resto dell’Italia è davvero molto marcata.

Cosa succederà? Quale potrà essere il futuro e la capacità di assorbimento della città di Milano di questo tipo di investimenti? Dalle nostre valutazioni riteniamo che probabilmente questa capacità di assorbimento c’è, nel senso che se dovessimo estrapolare, anche se non bisognerebbe sempre basarsi su quello che è successo nel passato come stiamo imparando in molti campi per immaginare quello che succederà nel futuro, tuttavia se Milano dovesse crescere all’ 1,5% all’anno negli ultimi, negli ultimi dieci anni Milano è cresciuta molto di più dell’ 1,5% all’anno, probabilmente avrà bisogno di diverse decine di migliaia di unità residenziali, e quindi gli investimenti che stiamo vedendo in questo momento probabilmente hanno senso e verranno assorbiti dal mercato.

Cosa dobbiamo fare per rendere queste operazioni di successo? Dobbiamo cercare di ristrutturare l’immobiliare in modo che gli immobili siano anche sostenibili e le banche stanno imparando a non commettere gli errori del passato: oggi le banche non finanzierebbero un’impresa che ha solo il 10% di capitale, così le operazioni immobiliari che hanno solo il 10% di equity non vanno più, non possono più essere finanziate. Quindi dobbiamo immaginarci operazioni immobiliari dove gli imprenditori che sono ancora attivi sul mercato ovviamente, che sono quelli che hanno fatto tutte le battaglie degli ultimi dieci anni quindi sono rafforzati e hanno imparato anche loro la lezione, sono imprenditori che devono mettere in campo operazioni che abbiano la possibilità di resistere agli eventuali shock.

Viviamo in un mondo di eventi di limitata probabilità ma di altissimo impatto, quindi dobbiamo essere pronti al rischio. Se per un mese le vendite non vanno avanti, ci deve essere l’equity; il rapporto tra la banca e l’imprenditore deve essere robusto e trasparente, ma soprattutto le operazioni devono essere strutturate in modo che siano in grado di rispondere agli shock, che inevitabilmente arriveranno dal mercato, in maniera immediata e propulsiva”.

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