In data 24 settembre si è svolto il Think Tank CULTURA – TURISMO – INFRASTRUTTURE – IMMOBILIARE – SOSTENIBILITA’ PER LA RIPRESA DEL PAESE IN ARMONIA CON IL CREATO, promosso da Re Mind Filiera Immobiliare, in cui è intervenuto Stefano Pierini (Direttore Centrale Patrimonio, Investor Relations, Finanza, Assicurazioni FS) che ha invitato i diversi partecipanti a riflettere su quanto effettivamente FS (Ferrovie dello Stato italiane) possa rappresentare un soggetto con cui parlare di real estate in particolare per quanto riguarda il patrimonio strumentale all’attività ferroviaria.
“A questo punto possiamo parlare di infrastrutture strategiche, ovvero ciò che nel settore più strettamente immobiliare, quindi nel real estate e nella sua accezione più tradizionale, è riuscito a fare FS. Non si pensa alle FS come il primo soggetto con cui parlare di real estate eppure ormai sono diversi anni che sia per l’evoluzione normativa, per la separazione dei segmenti delle infrastrutture del trasporto, comunque FS si è trovata ad avere fondamentalmente quello che noi chiamiamo il patrimonio strumentale all’attività ferroviaria, quindi stazioni, tunnel, rotaie, attività che sono molto vicine a quelle strumentali, penso a tutte le attività che noi abbiamo per la valorizzazione degli spazi commerciali delle stazioni, le sub concessioni che abbiamo da questo punto di vista, il mondo dei parcheggi che evidentemente sono un po’ a metà strada. Ma c’è un’altra parte molto importante per la quale poi ultimamente ci troviamo spesso a parlare in convegni, che è la parte non più strumentale e che FS ha da tempo, come dicevo prima, immaginato di valorizzare. Abbiamo fatto in varie maniere con vari strumenti, in questo momento credo che stiamo interpretando, auspico, al meglio quella che è un po’ la domanda che arriva dai nostri vari stakeholders.
Mi riferisco a situazioni tipo quelle che hanno portato all’accordo di programma su Milano del 2017 che non è l’unica esperienza, ma che sicuramente rappresenta la più ampia e la più interessante da questo punto di vista per testimoniare quelli che sono gli obiettivi che FS ha. La mia testimonianza operativa vuole mandare questo messaggio: nella valorizzazione degli asset patrimoniali e immobiliari noi cerchiamo di coniugare tre aspetti evidentemente, in primis quello della creazione di valore. Siamo una società per azioni e il fatto di essere al 100% controllati dal Ministero, ci obbliga a creare valore anche economico finanziario. Ma abbiamo altri due elementi che cerchiamo di coniugare nella nostra attività come quella del dialogo con un altro stakeholder fondamentale, cioè l’ente locale, in genere dovunque noi arriviamo con i nostri treni, con i nostri pass. Evidentemente impattiamo sul territorio e in questo cerchiamo di leggere, insieme con i rappresentanti del territorio, come FS possa fare per valorizzazione l’immobiliare e come FS possa rientrare nel discorso della rigenerazione urbana. Che cosa possiamo fare oggi? Ecco questo è diventato un po’ un leit motiv del racconto dell’attività immobiliare, forse come FS siamo l’esperienza tangibile di come tutto questo si può fare nel rispetto dei temi, dei principi e della sostenibilità del sociale: in tal senso ci siamo adoperati moltissimo e abbiamo realizzato progetti che si toccano con mano.
Penso ad esempio all’operazione nota come INNESTO, il progetto vincitore del concorso internazionale “C40 Reinventing Cities” per l’area dello scalo ferroviario Greco-Breda a Milano. Il progetto si è classificato primo al bando internazionale che ha coinvolto a livello mondiale 14 città e 31 siti differenti, accomunati dal tema della rigenerazione urbana resiliente a emissioni quasi zero. INNESTO si presenta come un sito urbano contemporaneo in cui sperimentare nuove strategie di sostenibilità, dell’innovazione tecnologica e dell’economia circolare per la città di Milano. Tre sono gli obiettivi individuati dal Team: lo sviluppo del tema di Housing Sociale Zero Carbon; la gestione resiliente delle risorse naturali e degli spazi della comunità; la creazione di una Human Adaptive Zone dal cuore agricolo.
Penso poi all’attività che abbiamo fatto nell’ambito della residenza per studenti a Bologna sempre con un’attiva interlocuzione con il Comune. In quel caso abbiamo convertito delle nostre aree che sono nelle immediate vicinanze della stazione di alta velocità di Bologna, officine dove si facevano le riparazioni, che adesso sono state convertite in un’area che ha avuto la benedizione dal comune di Bologna per essere trasformata in area per l’edilizia degli studenti. Sappiamo che Bologna è una città universitaria quindi come vedete anche in quel caso FS ha fatto da trait d’union tra ciò che l’ente probabilmente aveva nei suoi obiettivi mettendo a disposizione le nostre aree per questa esigenza.
Siamo anche riusciti in un’operazione, dal nostro punto di vista molto importante, che riguarda il complesso storico di Torino di Porta Susa che è stato venduto alla società immobiliare del gruppo Ikea, quella che si occupa di real estate all’interno del grande universo Ikea. Il complesso diventerà un mix di spazi commerciali, ristorazione e ci sarà anche un hotel Marriot a valorizzare tutta l’area. Quindi, come potrete constatare, pensando a FS non viene subito in mente che si parli di student housing, di social housing, di valorizzazione di spazi commerciali, eppure FS è riuscita a fare tutto questo riportando solo alcuni esempi.
Che cosa possiamo ancora fare per il futuro? Personalmente credo che queste operazioni che abbiamo appena visto potranno continuare a supportare la creazione di valore di FS e dei soggetti che ho elencato prima con i quali ci continuiamo ad interfacciarci, penso di nuovo a Milano, penso a quello che stiamo facendo su Roma, penso a quello che si può fare su Genova, penso a quello che potremmo continuare a fare su Napoli e su Torino, sempre sposando l’ascolto del territorio, dell’ente locale, che da questo punto di vista per noi è stata la chiave di volta, dove ha funzionato una partnership.
Noi ci prepariamo ad essere non soltanto venditori, ma anche valorizzatori, potremmo essere partner importanti in fondi immobiliari nel momento in cui le iniziative risponderanno a quei requisiti che ho appena lanciato, possiamo essere investitori finanziari, ci sono una serie di profili nel nostro merito di credito, la nostra capacità di interlocuzione con l’intera filiera pubblica e privata dell’immobiliare che mettiamo a disposizione del Paese. L’unico elemento che deve essere chiaro a chiunque, soprattutto nel mondo privato che vorrebbe interloquire con noi, è che le nostre antenne, il nostro ascolto, sarà sempre quello principalmente indirizzato a iniziative nel pubblico, tutta quella serie di attività che esercitiamo nel trasporto, nelle infrastrutture strategiche. Per noi quello è un elemento fondamentale e da questo punto di vista credo e spero che tutti vogliamo guardare a FS come a un soggetto che può, come dire, far sì che le grandi città metropolitane ma non solo, possano essere, dal punto di vista dei trasporti, delle infrastrutture e principalmente del trasporto pubblico, un punto di attenzione per tutto ciò che anche a livello immobiliare potremo fare”.
