Ivano Ilardo: “Focus italiano su Immobile e Mercato dei Capitali”

“Vorrei portare all’attenzione dei presenti un paio di elementi partendo da un presupposto. Effettivamente oggi, parlando soprattutto di investitori, di mercato dei capitali, c’è paradossalmente un’occasione quasi storica in quanto il mercato dei capitali è sempre più rilevante, sempre più importante, e c’è sempre maggiore liquidità e in questo comunque la riconoscibilità internazionale dell’Italia è di gran lunga superiore a quanto tutti noi possiamo pensare. Il nome Italia, il brand Italia, non funziona solamente quando si parla di turismo, o quando si parla di Ferrari o di moda, o di arredo, ma funziona straordinariamente bene anche quando si parla di immobiliare, perché alla fine per fare turismo, per fare le macchine, per fare i vestiti, ci vogliono anche degli immobili, e questo aiuta tantissimo in qualsiasi discussione.

A mio avviso poi gli elementi che dovrebbero essere maggiormente valorizzati per capitalizzare il nostro marchio sono sostanzialmente due.

Il primo elemento è l’immobiliare, un settore che ha bisogno di armonia, un ambito che è molto simile ai vari componenti di un orologio che lo compongono, tutti della medesima importanza, e le varie parti sono: il mercato finanziario, l’urbanistica, il legale e il fiscale. Spesso e volentieri in passato non sempre questi quattro elementi hanno lavorato nella stessa direzione, e questo da un certo punto di vista ha rappresentato un freno alle potenzialità del nostro Paese.

Per dimostrare cosa intendo quando dico che questi elementi non hanno lavorato tutti nella stessa direzione, faccio un esempio banalissimo. Il settore dell’investimento residenziale a reddito sconta tutt’ora una vecchia impostazione soprattutto sul lato dell’agenzia delle entrate che paragona il residenziale a reddito all’ufficio del commercialista che quarant’anni fa veniva mascherato perché il commercialista ci abitava e ci faceva l’ufficio e quindi beneficiava di tutta una serie di vantaggi che obbiettivamente non doveva avere perché non era il suo ufficio ma era la sua abitazione.

Ora negli ultimi quarant’anni il mercato è cambiato radicalmente, oggi ci sono decine di miliardi di euro da parte dei grandissimi investitori, disposti a investire nel residenziale a reddito, e l’Italia rappresenta un Paese che per caratteristiche del territorio e profilo della popolazione che vi ci abita, è quasi un unicum a livello mondiale. L’Italia è diversificata a livello di territorio, non ha concentrazioni in pochissime aree, ha un’urbanizzazione molto diffusa e ha una ricchezza molto estesa. Il residenziale a reddito rappresenterebbe quindi una straordinaria opportunità di investimento che ancora è stata poco capitalizzata all’interno del nostro mercato, proprio perché questi elementi che dovrebbero tutti lavorare nella stessa direzione, in realtà, anche oggi non sono tutti fasati, allineati allo stesso modo.

Il secondo elemento è il mercato dei capitali, il mercato quotato: la capitalizzazione di mercato delle società immobiliari quotate in Italia, le Siiq, è sotto i 300 milioni; la capitalizzazione di tutte le società immobiliari quotate in Italia è di poco superiore agli 800 milioni di euro. Questi sono dati che non si vedono in nessuna statistica internazionale, nessuna società immobiliare quotata è presente all’interno dell’indice europeo EPRA. Il mercato dei capitali è uno degli elementi che contribuisce a stabilizzare i sistemi nel lungo termine, mentre i fondi, i veicoli di investimento, gli investitori stranieri vanno e vengono in funzione delle prospettive del mercato e delle caratteristiche economiche avendo un orizzonte temporale tipicamente di breve e medio termine. Il settore che contribuisce invece a stabilizzare nell’immobiliare l’andamento del Paese è proprio quello delle società quotate poiché normalmente tali società investono per tenere a reddito gli immobili nel lungo termine. Questo significa che quando il mercato va male non sono obbligati a vendere, quindi non creano tensione sui prezzi, e quando il mercato va bene non sono obbligate a comprare, quindi non contribuiscono a creare delle bolle.

Noi abbiamo da sempre sofferto di questa cronica mancanza di società immobiliari quotate che si è particolarmente aggravata negli ultimi anni, e su cui a mio parere potrebbe essere molto opportuno cercare di trovare delle soluzioni nell’immediato: così come il mercato degli investitori, per tutta la liquidità che c’è in giro, sta cercando investimenti creando quindi un gap di domanda e offerta perché c’è troppo capitale da investire, così anche nel mercato dei capitali sta succedendo la stessa cosa, e mentre si riescono a mettere a terra questi investimenti in Spagna, in Francia, in Germania, non si riesce in Italia per la mancanza di società immobiliari quotate. Anche qui ci sono vari motivi, anche un po’ legati al mercato e a quello che è successo negli ultimi anni, ma è un elemento su cui a mio parere potrebbe essere opportuno fare qualche riflessione per procedere allo step successivo.

Oggi più o meno in Italia ogni anno, tolto il residenziale, si transano dai 10 ai 12 miliardi di euro di immobili; se dovessimo paragonare questo dato con il peso dell’economia italiana rispetto al resto dell’Europa, noi dovremmo arrivare a circa 15/17 miliardi all’anno di transazioni, e questo gap è decisamente colmabile lavorando sul residenziale a reddito e sul mercato dei capitali, quest’ultimo in particolare  è proprio quello che ci manca rispetto all’estero per fare questo salto in avanti di cui oggi avremmo tutti un gran bisogno”.