Re Mind: “Commenti sul Futuro del Mercato Residenziale”

Considerazioni di Re Mind Filiera Immobiliare sul futuro del mercato residenziale: dopo un calo degli investimento del -3% nel 2020 buone prospettive per il 2022.

Il futuro del mercato residenziale è sintetizzabile nelle considerazioni nate in ambito Re Mind dalla lettura della tabella edita da Il Sole 24 Ore che riassume le stime dei volumi di compravendite nel mercato immobiliare e dei canoni di locazione per immobili residenziali effettuate da istituti di ricerca e intermediari operanti nel settore residenziale.

Il dato presentato è un dato sintetico, espressione dell’intero campione nazionale, all’interno del quale si ritrovano realtà dalla positiva situazione dell’area metropolitana milanese alle più negative realtà delle città secondarie.

Il volume degli investimenti 2020 al 2021

Tutti gli intervistati ad eccezione di Idealista riportano un dato negativo della variazione del volume di crescita delle transazioni per il  2020, tra un -1.3% e -2% con un picco riportato per alcune zone al -3%.

Previsione di decrescita dei volumi confermata anche per 2021, sempre con diverse dimensioni tra -1,6% 0%, con una ripresa per il 2022 che si attesta tra un -1,6% e un +2%. Questo andamento che assume in alcuni casi le sembianze di una “J curve” sembra essere coerente con la aspettativa di un recupero dalla fase recessiva dovuta alla pandemia per il 2020 e 2021 solo a partire dal 2022.

L’osservazione della situazione ad oggi non può prescindere da una serie di evidenze empiriche e ricordi che influiscono sul comportamento degli investitori, per lo più privati, in immobili residenziali quali:

– Il perdurare di un basso costo dei mutui immobiliari, con un TAEG a tasso fisso attorno 1,5% per un finanziamento al 50% per 10 anni;

– una previsione di limitata crescita dei tassi del mercato obbligazionario che rende meno attrattivo l’investimento in titoli di stato;

– una recente revisione al rialzo delle stime inflattive che ha risvegliato ricordi, forse “incubi”, di scenari dei primi anni Ottanta; allora l’inflazione media annua nel triennio 1980-1983 fu del 18.5%;

– il riproporsi di ipotesi di tassazione patrimoniale indistinta per tipologia di attivi;

– una elevata volatilità degli investimenti azionari, con la manifestazione del peggiore crollo della borsa di Milano dal 1992 ad oggi verificatosi il 12 marzo 2020 con una variazione del -16,92% rispetto al giorno precedente.

Queste considerazioni possono portare l’investitore privato razionale a considerare positivamente l’investimento immobiliare residenziale, anche in un momento di grande incertezza e di crisi economica.

Il primo impeto, che porta a tesaurizzare il risparmio in eccesso, può poi essere sostituito da interesse verso un investimento relativamente semplice e identificato come sicuro.

Bisogna però trovarsi in una situazione di risparmio in eccesso, condizione non comune e che porta a considerare realistiche le stime proposte di decrescita e successiva ripresa dei volumi di vendita residenziali.

I Canoni di locazione e il Working-From-Home

Considerazioni diverse si presentano riguardo alla dinamica dei canoni di locazione.

L’importante decrescita nel 2020 rappresentata dagli operatori dell’ordine del 5% è tristemente coerente con un Paese che si trova a vivere l’esperienza del lock down esteso. Lo svuotamento delle grandi città con il verificarsi dell’esperienze del lavoro da casa, working from home (WFH) ha assunto una declinazione italica nel working from south (WFS) . Flussi temporanei migratori inversi che hanno portato, giovani e meno giovani a ritornare nelle seconde case o a casa dei parenti in località diverse dalla sede abituale di lavoro.

Questo fenomeno dovrebbe considerarsi temporaneo, ed è probabile che si possa esaurire in un orizzonte temporale di 24 mesi.

Le stime degli operatori sembrano essere concordi con questa ipotesi. L’affermarsi di una modalità di lavoro che non preveda una presenza in ufficio di 5 giorni alla settimana potrebbe comportare una migrazione verso aree distanti fino a 50 km dalle principali sedi di lavoro, con un conseguente aumento della dimensione media degli spazi in locazione, necessità di una stanza da adibire all’attività lavorativa, e una riduzione dell’affitto al metro quadro in considerazione della localizzazione sub urbana.

Altre considerazioni

Il confronto con operatori del settore ha portato altre interessanti considerazioni nell’ambito immobiliare:

• i valori immobiliari residenziali potrebbero ricominciare a salire nel 2022 ritornando ad attestarsi sui valori pre Covid nel 2023. Inoltre, Milano avrà delle punte di rialzo causa Olimpiadi, aumento mitigato in sequenza dall’eccesso temporaneo di offerta.
• Nessuno però fa previsioni sull’attività dei fondi esteri dedicati al residenziale che si pensa soprattutto per il centro sud daranno interessanti sorprese.
• Sembra che il mercato immobiliare complessivamente tenga a meno che non succeda una catastrofe (come ad esempio i vaccini non dovessero essere efficaci, la pandemia non si dovesse fermare, ecc.).
• Arriverà l’inflazione e la casa potrebbe tornare ad esser bene rifugio.
• La ripresa del mercato immobiliare legato alla rapidità della vaccinazione e alla efficacia delle politiche economiche e sociali.
• Potranno aprirsi difficoltà superiori per quel patrimonio immobiliare esistente, inserito in contesti di quartiere che non sono attrattivi per il modello che si sta sviluppando anche in seguito alla pandemia. (Quartiere come unità di misura di una nuova socialità e mobilità).
• La visione negativa per il settore immobiliare perdura salvo l’avvio di seri interventi per un vasto programma di risanamento degli edifici esistenti: ma qui ha rilevanza (specie per il bonus 110%) lo stato giuridico degli edifici , specie sotto il profilo della loro regolarità urbanistica alla luce degli enormi ritardi che in molti comuni sono registrati in materia di condoni, tanto che tuttora una quantità di domande del condono 1985 giacciono inevase.
• Il mercato delle locazioni è ora in mano alla domanda, la riduzione della domanda comporta un aumento della capacità di trattativa per il potenziale inquilino referenziato. Purtroppo, si teme che chi ha perso lavoro non vada in affitto ma trovi altre soluzioni.
• Il mattone rimane sempre un bene rifugio per gli italiani, con la paura dei paventati prelievi forzosi e del bail in delle banche senza copertura oltre i 100k€, chi ha liquidità compra case spesso.
• Si parte dal presupposto che il database di Idealista sia maggiormente incentrato sulle grandi città. L’Italia anche in questo caso, nel bene e nel male, viaggia a diverse velocità. In particolare Milano ha risentito dell’effetto Covid sul mercato immobiliare (che ha affossato le altre piazze) solo in misura minoritaria e limitata, anzi spingendo ad una polarizzazione che é destinata sembrerebbe ad accentuarsi ancor più nel breve/medio termine (in quanto Milano diventerà, ancora di più, meta e obiettivo di investimenti residenziali sia da privati sia da investitori – questi ultimi sia quali sviluppatori x nuovi interventi/riqualificazione sia quali investitori istituzionali di complessi residenziali a reddito). A questo va aggiunto, quale effetto amplificatore/volano, anche la concomitanza dell’effetto Brexit/Londra. Ovviamente il vaccino sarà un toccasana anche per le piazze di mercato italiane secondarie e via via terziarie, che dovranno tuttavia scontare tempistiche più lunghe.
• La gente vuole una casa più ampia e ” prestazionale” , comprendendo che molto tempo della vita sarà svolto in casa nel prossimo futuro .
• La situazione di WFH potrebbe non essere un fenomeno passeggero e questo porterà ad una rivitalizzazione delle periferie. Da notare che molte multinazionali della consulenza e della tecnologia stanno costruendo dei centri specializzati su singole practices o tecnologie nel Sud Italia, focalizzando le sedi di Milano come hub nazionali in cui le persone passano non più di 3/5 gg mese.
• Ma sembra esserci anche un 40% di probabilità ad una sostanziale stabilità dei prezzi, in media d’anno, considerando una generale ripresa economica nel secondo semestre 2021. La ripresa vera e propria ci sarà nel 2022 e su questo non ci piove. Ciò detto, si riterrebbe più interessante guardare a una spaccatura tra abitazioni in città/grandi centri urbani, da un lato, e abitazioni nei centri piccoli, nei borghi di campagna, e in villa, dall’altro.
• In conseguenza della pandemia e dei nuovi modi “smart” di lavorare (WFH eWFS ndr), la casa ha smesso di essere il luogo dove dormire ed è sempre più considerata un luogo dove passare una quota maggiore della propria esistenza. Diventano pertanto più attraenti i quartieri residenziali rispetto ai centri storici, le abitazioni con una stanza in più e, soprattutto, con spazi esterni.
• Un mercato per i canoni sicuramente in discesa, anche in relazione alla sempre maggiore esiguità dei nuclei familiari . Più articolato il mercato delle compravendite in relazione alle più limitate disponibilità economiche delle giovani generazioni ed a una politica volta, più o meno consapevolmente, a scoraggiare l’investimento nel settore
• Riguardo i canoni, la solvibilità dei conduttori rappresenta, insieme all’incertezza della tassazione, un rischio che l’investitore privato dimostra di assumere (anche sulla base anche della memoria storica) di fronte ad una generale incertezza dei mercati mobiliari.
• Se l’economia sarà messa nella condizione di ripartire allora sarà lo stesso per il mercato immobiliare altrimenti la crisi non potrà che mantenersi tale. Un altro indicatore da monitorare è il mercato degli npl. Il volume transato recentemente lascia presagire un’altra ondata di sofferenze. Ci si augura che non sia così anche perché vorrebbe dire che gli Italiani sono diventati più poveri e senza prospettive di lavoro.
• Va poi considerata la leva della innovazione tecnologica: oggi la potenzialità di adeguamento tecnologico degli edifici è largamente superiore alla capacità di assorbimento degli stessi dall’industria delle costruzioni e dalla filiera immobiliare.
• La tecnologia c’è, a costi sempre più competitivi e di utilizzo sempre più semplice; questo vale per ogni pacchetto tecnologico, compreso quello della mobilità verticale e orizzontale.
• E’da ritenere quindi che tutto ciò che permette ad un edificio di avere impianti più sicuri, più accessibili, più connessi e – non ultimo – più “belli” debba avere pari dignità attraverso gli strumenti di incentivazione definiti.
• Se consideriamo infine le indicazioni che provengono dall’Europa con le recenti “Next Generation UE” e “Regeneration Wave”, o sul fronte della finanza con il “Taxonomy Report”, ci accorgiamo che il tema della sostenibilità misurata è diventato main streaming.
  Il tal senso i segnali sono inequivocabili. Ancora una volta le tendenze già affermatesi su Milano, ma in forte crescita anche su Roma, ci vengono in aiuto. In tali mercati l’aumento del numero degli edifici progettati, realizzati e o gestiti in conformità ai protocolli energetico-ambientali (rating system) nazionali o internazionali ha fornito chiara evidenza della capacità nostrana, garantendo minori impatti ambientali, minore rischio sulla salute delle persone, maggiore tenuta dei prezzi al metro quadro, minori tempi di vendita o locazione e minori percentuali di sfitto. In questo scenario i bonus ristrutturazione, sisma, efficientemento energetico, mobili possono svolgere un ruolo importante per la difesa e conservazione dei valori e in prospettiva per il loro incremento.
• In conclusione, si stia modificando la domanda attraverso una ridislocazione degli acquirenti verso abitazioni più prestazionali per il confort abitativo, lavoro da remoto presenza di spazi esterni sia in aree urbane (condomini compresi) che suburbane (entro i 30/40 km). Si richiede anche più facile e più prossima accessibilità ai servizi pubblici. Vedi l’esempio di Parigi con il progetto di redistribuzione periferica dei servizi accentrati. I valori delle compravendite e delle locazioni seguiranno lo stesso trend. Anche per fornire un minore rischio di credito il mercato evolverà sempre più in direzione di una “nuova qualità dell’abitare”, più rispondente alle mutate esigenze e al contempo garantita da una credibile misura del valore energetico-ambientale degli asset.

Il momento è cruciale: sono fondamentali le scelte per l’utilizzo dei fondi destinati al Recovery Plan ed è di primaria importanza presentare progetti adeguati alle richieste europee di sostenibilità misurata per i territori e le città.

Commento di Paolo Crisafi