Gino Eichberg: “In favore della Locazione Immobiliare”

locazione immobiliare

Bisogna svecchiare l’immagine della locazione immobiliare nel nostro Paese. La concessione di spazi in locazione deve essere incentivata in quanto attività economica produttiva con  forte ricadute sociali.

Si sente spesso invocare un’ulteriore tassa sui patrimoni immobiliari come misura per combattere la nuova povertà causata dalla pandemia nel nostro paese. Tale proposta trova il suo sostegno in due consolidate correnti di pensiero: la prima, squisitamente ideologica, ritiene che lo Stato debba raggiungere l’apprezzabile scopo di ridistribuire la ricchezza e non lasciare indietro nessuno anche a costo di “far piangere i ricchi”; la seconda, di ispirazione economico-finanziaria, ritiene la proprietà immobiliare dannosa perché “congela risorse altrimenti destinate al mercato, e ne drena altre per soddisfare la rendita da locazione”.

Per evitare che questo asse tra post-marxisti e tecnocrati della finanza riporti le lancette dell’orologio a mezzo secolo fa, è necessaria un’opera di svecchiamento dell’immagine della locazione immobiliare nel nostro Paese, che le associazioni di categoria del settore devono guidare.

Nel nostro paese, infatti, l’offerta di spazi in locazione non viene percepita come una delle attività economiche possibili, che come tale ha diritto ad una remunerazione in ragione del capitale investito, del rischio d’impresa e del lavoro necessario per condurla, ma come una rendita passiva del capitale risparmiato.

Così, mentre negli Stati Uniti chi ha costruito l’Empire State Building e ne affitta gli spazi è considerato un imprenditore che attraverso il canone di locazione ottiene il pagamento del prodotto offerto, nel nostro paese chi ha costruito un fabbricato e ne ricava una rendita da locazione viene percepito come un “possidente” che percepisce una rendita a fronte di lavoro, rischio ed investimento praticamente nulli.

In breve, la rendita da locazione viene percepita al pari di quella dei fondi comuni di investimento, con l’aggravante di drenare risorse di famiglie ed imprese e di congelarne altre altrimenti destinate a sostenere le attività produttive.

Questa percezione è ancora più errata in quanto non solo non tiene in alcun conto gli investimenti, il rischio ed il lavoro necessari per offrire il prodotto “spazi in locazione” e mantenerlo in linea con le esigenze del mercato, ma nemmeno considera l’importante ruolo sociale svolta da tale attività.

Chi offre spazi in locazione, infatti, fornisce un prodotto cui molti, altrimenti, non potrebbero accedere o che, più semplicemente, non hanno convenienza ad acquistare. Si pensi, ad esempio alla prima abitazione delle giovani coppie od alla sistemazione temporanea per spostamenti di lavoro. Lo Stato Italiano stesso ne conferma l’importanza prevedendo la possibilità per il locatore di fruire di una fiscalità di vantaggio a fronte di un canone agevolato.

Ma il ruolo sociale di chi offre spazi in locazione è ormai da tanti anni amplificato dalla consolidata pretesa dello Stato Italiano di scaricare sugli operatori del settore anche taluni importanti ammortizzatori sociali: in nome della “pace sociale” vengono infatti dilatati nell’ordine di anni (sic!) i tempi necessari all’ottenimento ed all’esecuzione degli sfratti per morosità (per tacere di quelli per cessata locazione, ancora più lunghi ed incerti pur se finalizzati alla semplice applicazione del contratto).

Sono ammortizzatori sociali anche quei provvedimenti che per decenni hanno condizionato l’attività di locazione immobiliare quali il blocco dei canoni di affitto, l’equo canone o l’istituzione di commissioni per la graduazione degli sfratti; è un ammortizzatore sociale anche l’attuale blocco degli sfratti recentemente prorogato. Tutti provvedimenti che impediscono o condizionano per lunghi periodi l’attività di chi concede spazi in locazione (senza peraltro fermarne le relative tasse).

Chiarita l’importante funzione sociale svolta dalla locazione immobiliare, e risultando evidente il rischio d’impresa con essa connesso (sfitto, morosità, danni alla cosa locata, solo per citare i rischi più evidenti), resta da sottolineare il lavoro e gli investimenti che essa necessita, spesso purtroppo non considerati.

Infatti, tornando alla ipotesi di nuova imposta sulla proprietà immobiliare, viene da chiedere perché questa dovrebbe gravare solo sui beni strumentali di chi offre spazi in locazione, e non su quelli di chi svolge altre attività economiche. Si osserverà che un’analoga imposta impedirebbe, per esempio, ai noleggiatori di auto di rinnovare o manutenere il proprio parco veicoli, ignorando evidentemente che anche gli immobili hanno bisogno di continui interventi di manutenzione e rinnovamento, in particolare se destinati alla locazione.

Anche per questo è errato sostenere che la concessione di spazi in locazione vada disincentivata perché drena e congela risorse altrimenti destinate ad attività con migliori ricadute economiche sul paese: la continua necessità di manutenere o rinnovare (se non anche di realizzare) spazi da offrire in locazione ha ovvie, importanti ricadute sull’edilizia, cui si aggiungono, a mero titolo di esempio, quelle sui servizi amministrativi, legali, assicurativi, etc.

Come in ogni settore economico, anche in quello della locazione immobiliare nuove tasse si tradurrebbero in aumento dei prezzi e riduzione dell’offerta. Siamo certi che nessuno vuole tornare agli anni in cui gli effetti dell’equo canone si sentivano perfino nella musica leggera, con Lucio Battisti che cantava: “… son tutti vendesi … nemmeno un buco per affittasi!”.

In ultimo, ma forse ancora più rilevante, non si può dimenticare come i proprietari di immobili destinati alla locazione siano già gravati da una pesante imposta patrimoniale (l’IMU), pari all’1,40% del valore dei loro beni strumentali, che ogni anno va a costituire il 65% delle entrate tributarie dei comuni italiani: quanti servizi pubblici sono pagati con i proventi di questa imposta? Non costituisce già questo, da quasi trent’anni, un’importante opera di ridistribuzione della ricchezza prelevata, si sottolinei, da un’unica categoria di operatori economici?

In conclusione, se proprio si ritiene necessaria una nuova imposta patrimoniale per combattere la nuova povertà nel nostro paese, si escluda da questa gli immobili concessi in locazione, perché beni strumentali di un’attività d’impresa con importanti ricadute sociali ed economiche, e perché già gravati da lungo tempo dalla più importante imposta patrimoniale esistente nel nostro paese.

E non si dimentichi, invece, che esistono altri settori (peraltro sostenuti in tutte le recenti crisi) che offrirebbero ad un occhio attento diverse opzioni su cui intervenire: non è forse vero che le imposte patrimoniali sugli investimenti finanziari raggiungono al massimo, e solo da qualche anno, aliquote pari ad 1/7 di quelle sugli immobili in locazione (0,20% del deposito titoli, contro 1,40% dell’IMU) a fronte di ricadute sociali ed economiche certamente meno evidenti?

Leggi anche:  La locazione immobiliare durante l’emergenza Covid

Articolo di Gino Eichberg

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