Al Webinar Remind “MILANO, Le Prospettive di una Città Metropolitana Europea nello Stato di emergenza” è intervenuto Angelo Cinel (Amministratore Delegato WIRE Holding) che ha così dichiarato:
“WIRE si occupa di Real Estate a livello internazionale da più di vent’anni. Per quel che concerne l’Italia, prendiamo per mano i cittadini italiani che hanno desiderio d’investire all’estero. In alcune delle località sulle quali lavoriamo abbiamo le nostre sedi principali (USA ed UK). Di conseguenza abbiamo riprodotto il nostro modello di business anche nelle nazioni in cui abbiamo i nostri uffici principali: ciò significa che guidiamo anche clientela non italiana che voglia investire nel Real Estate all’estero. Pertanto, si può dire che la nostra caratteristica forse principale è la visione globale dei mercati.
A questo punto riporto una considerazione fatta già in precedenza durante questi due anni difficili di pandemia. Penso ad esempio allo spopolamento delle città, allo smart working, ai conseguenti cambiamenti. Noi, da allora e fino ad oggi, anche andando un po’ controcorrente, reputiamo che dei cambiamenti sono già evidenti (alcuni di questi forse anche già partiti in precedenza, lasciandoci pensare che forse il coronavirus sia da considerare più un booster che un game changer). Crediamo, però, che pandemia e covid non abbiano davvero stravolto quelle che sono le logiche del mercato. Sappiamo che la necessità di socievolezza rimane uno dei bisogni primari dell’uomo, come il cibo o un tetto sopra la testa. Questo tipo di ragionamento è confermato anche dai numeri: citando un caso, New York in questo momento sta battendo tutti i record degli ultimi cinque anni dal punto di vista non solo di chiusure di compravendite, ma anche nella chiusura di contratti d’affitto a Manhattan. L’ufficio postale di Manhattan ha dichiarato che non c’erano così tante richieste di residenza da 15 anni a questa parte. Di conseguenza, è certamente vero che lo smart working sia un fenomeno interessante, ma è anche vero che tendenzialmente chi viveva in una metropoli, in molti casi abbia voglia di tornarvici. Questo aspetto è sempre da tenere in considerazione, non solo per andare a placare determinati allarmismi che ci sono stati e tutt’ora circolano, ma anche per avere aspettative che in realtà siano differenti da quelle che si paventavano agli albori della pandemia.
Volendosi concentrare sugli aspetti prettamente immobiliari, in WIRE siamo abituati a lavorare soprattutto con l’investitore che definiamo “retail”, vale a dire l’investitore “reale”. Sicuramente seguiamo anche clienti istituzionali o corporate, ma il punto d’arrivo è sempre il cliente privato: è lui che fa il vero mercato. Il cliente finale, dunque, fa sì che l’andamento dei prezzi, come nel caso di Milano, continui ad essere positivo. In questo modo, la città dimostra una resilienza decisamente interessante. Essa, però, necessita di essere sostenuta nel tempo anche da una logica di rivalutazione degli investimenti in un periodo che vada ben oltre i cinque anni. Questo andamento è tendenzialmente una sinusoide. Un mercato più stabile nel lungo periodo è quello che all’interno della stessa sinusoide trova nella sua ascesa un superamento del punto di arrivo.
Inevitabilmente, vista la nostra stessa natura, abbiamo finito per paragonare i vari mercati: spesso, da noi, arrivano clienti che sanno già dove investire, ma molti altri vengono da noi volendo diversificare il loro portafoglio e mettere al sicuro i loro asset, ma senza sapere dove farlo. In questa logica, Milano in questi anni è sempre stata in quel gruppo di mete da considerarsi interessanti, sicuramente la più attraente in Italia. Volendo anche partire dal nostro logo, la lente di un cannocchiale stilizzata che cerca di guardare verso orizzonti lontani, abbiamo paragonato il mercato del Real Estate di Milano ad altri mercati immobiliari internazionali. Prima di arrivare al dunque, è doveroso menzionare come il mercato immobiliare sia sorretto da alcuni fondamentali di natura economica, politica e culturale. Dopo le crisi immobiliari internazionali che hanno coinvolto non solo il mercato americano ma, inevitabilmente, a cascata, tutti gli altri, si è aggiunto un fondamentale da tenere in assoluta considerazione: la provenienza del buyer. Dunque, bisogna chiedersi quanti investitori reali provengono dal mercato internazionali. Milano sta spiccando il volo su tutti gli aspetti già menzionati in precedenza, mentre pecca nell’ultimo.
Andando a guardare i numeri, notiamo che nel biennio 2018/2019, Milano aveva il 10% circa di acquirenti internazionali, ovviamente abbassatisi nei due anni immediatamente successivi a circa il 6%. La realtà dei fatti è che anche il 10% di investitori internazionali in un mercato come quello di Milano è sicuramente un numero troppo basso, soprattutto rispetto a quel macrosistema di aspetti economici, politici e culturali che offre il capoluogo lombardo. A nostro avviso, questo è un punto da analizzare assolutamente perché la mancanza di questo fondamentale mette Milano a rischio bolla immobiliare. I valori stanno crescendo a tal punto che, se manca quell’acquirente di provenienza internazionale a sostegno, ci potrà essere una difficoltà all’accesso per l’acquirente italiano. In secondo luogo, la suddetta mancanza non rende sostenibile nel lungo periodo (15-20 anni) un mercato in continua ascesa. Quindi potremmo trovarci di fronte ad un calo del mercato e ad una riduzione di potenziali acquirenti che influenzeranno in maniera decisamente importante l’immobiliare. Bisogna dunque capire come fare in modo che tutti questi aspetti virtuosi di Milano siano venduti nel mondo e generare appeal per l’investitore internazionale. Questo aspetto è senza dubbio dipendente dalle istituzioni politiche. Esse dovrebbero interfacciarsi con il sistema bancario e rendere più accessibile anche il credito in Italia ai clienti stranieri. Un esempio paradossale: mentre un cliente italiano all’estero, per essere finanziato, spesso, avrà solo bisogno del cespite il loco come garanzia reale, all’investitore internazionale, anche tripla A, difficilmente sarà concesso un finanziamento in Italia. L’auspicio è che venga intavolata una discussione seria che abbia come obiettivo quello di vendere Milano non solo come città da visitare, ma anche come luogo sul quale investire attraverso l’acquisto di un immobile”.
